der altehrwürdige Lugsteinhof, eingebettet in die Natur des Erzegbirges
Imposant thront er in fast 900 m Höhe auf dem Kamm des Osterzgebirges: der Lugsteinhof. Mit seiner exponierten Lage dominiert die Hotelanlage das Landschaftsbild. Über 60.000 m2 erstreckt sich das Hotelareal, das nicht weniger als vier Gebäude mit über 100 Gästezimmern umfasst. Einschüchtern lässt sich Andreas Sämann davon nicht. Der Hotelmanager liebt Herausforderungen. Im mittlerweile vierten Jahr verantwortet er das operative Geschäft im Lugsteinhof. Unter seiner Regie erhält das 1977/78 erbaute Gebäudeensemble eine anhaltende Modernisierungskur.
Das geschichtsträchtige Haus, das sich in der Urlaubsregion Altenberg nahe der deutsch-tschechischen Grenze befindet, glänzte zuletzt eher mit dem Charme vergangener Zeiten. Das soll sich unter der Windsor Servicegesellschaft mbH ändern, für die Andreas Sämann agiert. Die Gesellschaft gehört seinem Geschäftspartner Burkhard Schmidt und ist seit März 2020 Betreiber des Lugsteinhofs. Den Pachtvertrag mit dem Eigentümer, dem Enkel des einstigen Hotelgründers, hatte man bereits mit festen Kaufabsichten geschlossen. Eine Pandemie später konnte der Lugsteinhof nun in den Besitz der Windsor Servicegesellschaft übergehen. Das Kaufvorhaben wurde mit einem Darlehen der Ostsächsischen Sparkassen Dresden finanziert. Zuvor hatte die BBS den Weg zum Hotelerwerb mit ihrer Ausfallbürgschaft geebnet.
frisch renovierte Suite im Lugsteinhof
Als Andreas Sämann den in die Jahre gekommenen Lugsteinhof das erste Mal sah, war ihm klar: Hier steht eine Menge Arbeit an. Doch das schrecke ihn nicht ab. „Arbeit ist das, was mich definiert“, behauptet er und ergänzt: „Ich bin in meinem Element, wenn ich Optimierungspotenziale aufspüren und Strukturen aufbauen kann. Mein Planungszeitraum für den Lugsteinhof betrug von Anfang an 10 bis 20 Jahre. Anders kann man ein Haus solchen Ausmaßes nicht wirtschaftlich führen.“ Mit dieser Einstellung ging Sämann auch in den ersten Corona-Lockdown, nur wenige Wochen nach seinem Einstand im Lugsteinhof. Die Zwangspause nutzte er, um die Zimmer sukzessive renovieren zu lassen. Statt DDR-Charme versprühen die ersten Räume heute moderne Wohlfühlatmosphäre mit viel Holz, Metall und grünen Akzenten – inspiriert von der Umgebung. Auch der Speiseraum wurde einladender und zeitgemäßer gestaltet.
in dem generalüberholten Speisraum schmeckt es nochmal besser
Großen Nachhalbedarf gab es ebenso beim Thema Digitalisierung. Sämann baute die digitalen Vertriebs- und Vermarktungskanäle von Grund her auf. Mit seinem Tatendrang gewann er auch das Vertrauen der Finanzierungspartner – schließlich stand weiterhin der Kauf des Hotels auf dem Plan. Frank Bergmann, Kundenbetreuer Mittelstand bei der Ostsächsischen Sparkasse Dresden (OSD), hält fest: „Herr Sämann hat in der Pandemie viel Umsetzungsstärke bewiesen und gezeigt, dass seine Zukunftsvisionen für den Lugsteinhof nicht nur Luftschlösser waren. Es ist ihm gelungen, das Haus mit wirtschaftlichem Erfolg durch die Pandemie und ins digitale Zeitalter zu führen.“ In der Tat steht der Lugsteinhof heute besser da als vor der Pandemie. Kurz vor Ende des ersten Halbjahres 2023 habe man bereits 37% mehr Umsatz erzielt als im gesamten Jahr 2019, weiß Zahlenliebhaber Sämann zu berichten.
die nächste Gäste-Generation: der Leipziger Thomanerchor besucht den Lugsteinhof
Allein das Vertrauen der OSD reichte nicht aus, um den Erwerb des Hotelgrundstücks samt Immobilie zu finanzieren – genauso wenig wie die belastbaren Sicherheiten. Hier schaffte die BBS mit ihrer Ausfallbürgschaft Abhilfe. „Der Lugsteinhof ist ein Kulturdenkmal und fester Bestandteil der Tourismusinfrastruktur im Erzgebirge. Ein Objekt dieser Größenordnung zu führen und füllen kommt einer Mammutaufgabe gleich. Uns hat sehr beeindruckt, mit welchem Mut und welcher Konsequenz sich Herr Sämann dieser Aufgabe stellt“, erklärt BBS Senior-Beraterin Jeannette Krause. Unterdessen findet Sämann positive Worte für die Finanzierungskonstellation: „Die Zusammenarbeit mit Herrn Bergmann und Frau Krause habe ich als einzigartige Symbiose erlebt. Ich habe mich nicht als Bittsteller gefühlt. Jeder der Beteiligten hat seine Interessen vertreten, aber wir haben auf ein gemeinsames Ziel – den Kauf des Lugsteinhofs – hingearbeitet.“
Für den offiziellen Käufer, die Windsor Servicegesellschaft, managte Sämann früher schon das Hotel Windsor in Dresden. Deren geschäftsführender Gesellschafter Burkhard Schmidt bleibt lieber im Hintergrund und überlässt die Öffentlichkeitsarbeit sowie das operative Management seinem Vertrauten. Derweil überzeugt Sämann mit hohen Auslastungsquoten. „Mich treibt jeden Tag aufs Neue der sportliche Ehrgeiz an, am Ende des Tages ein volles Haus verbuchen zu können.“ Entscheidend sei der Angebotspreis, der sich vor allem über Booking.com – dem Platzhirsch unter den Vermittlungsportalen – bildet und den er tagesaktuell an die Marktsituation anpasst. Sämann scheint das Online-Preisspiel zu beherrschen und die Algorithmen weit genug durchdrungen zu haben, um sie zu seinem Vorteil nutzen zu können.
Modern trifft Traditionell: die neu gestaltete Schnitzerstube und Bar des Lugsteinhofs
Die Geschichte des Lugsteinhofs bietet Stoff für einen Film-Mehrteiler: Sie beginnt mit einem kleinen Hotel mit Restaurant, das seit 1923 der Familie Kadletz gehörte. In den 1950ern ging das Objekt in Volkseigentum über. Das Ministerium für Staatssicherheit ließ den Bau abreißen, um an seiner Stelle Ende der 70er Jahre ein Ferienheim für Bedienstete zu errichten. Nach der Wende kaufte Konrad Kadletz das Objekt zurück. Die Windsor Servicegesellschaft konzentriert sich heute weiter auf Familien als Hauptzielgruppe. Diese schätzen die Freizeit- und Wintersportangebote vor Ort sowie die Nähe zu den Ausflugszielen Dresden und Prag. Durch seine touristische Einbettung ist der Lugsteinhof im Sommer und Winter traditionell gut gebucht. Gleichwohl weiß Sämann: „Unser Erfolg definiert sich nicht in der Ferienzeit, sondern in den Wochen dazwischen. Wir wollen daher verstärkt auch Klassenfahrten und Firmenausflüge bedienen.“
Aktuell lässt Sämann einen Hochseilgarten vor der Hoteltür planen, der gerade auch für Teambuilding-Events interessant werden dürfte. Der hoteleigene Streichelzoo erhält ebenfalls Zuwachs: Bald gesellen sich Alpakas zu den Schafen, Ponys und Kaninchen. Zudem liebäugelt Sämann bereits mit Rentieren. Auch Indoor tut sich einiges. Das Saunahaus wird energetisch saniert und ins Hotelgebäude zurückgebaut, so dass die Abwärme zum Heizen genutzt werden kann – ähnlich wie die des Kühlhauses. Eine Eissauna, auch Snow Room genannt, soll den Wellness-Bereich künftig ergänzen. Man darf sich sicher sein: Sämann tüftelt schon wieder an der nächsten Innovation. Bleibt nur noch die Frage, wo er selbst Urlaub macht. „Ich fahre nur so weit in die Ferne, wie ich im Notfall mit dem Auto innerhalb eines Tages wieder zurückkommen kann.“ Diese Antwort kommt kaum überraschend aus dem Mund des selbsterklärten Workaholics, der im Lugsteinhof auch eine Wohnung hat.
Bildquelle: Windsor Servicegesellschaft mbH
Deal-Team der BBS:
Lars Wiehe, Regionalleiter
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lars.wiehe@bbs-sachsen.de
Jeannette Krause, Senior-Beraterin
Telefon +49 151 534298-43
jeannette.krause@bbs-sachsen.de